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新物业选聘通过“双半数?#20445;?#20026;何无法进场?
“业主管理规约”中的特殊条款成“拦路虎” 潘琼英 陈松
2019年06月05日 08:30:32
来源:绍兴网-绍兴晚报

来自热线:“前不久,我们小区选聘新物业,业主大会‘双半数’通过了,但签订合同时犯了?#36873;!?#36817;日,柯桥区大明·瀚泽苑小区业委会负责人叶先生拨打绍兴晚报热线88880000反映,在柯桥街道双渎社区给的“小区业主管理规约?#20445;?#35201;求业委会三分之二以上委员在场并签字,才能与物业公司签订合同。但在国务院颁发的《物业管理条例》里面没有这一条。现在9个业委会成员中有5个不肯签字,导致新的物业公司无法进场。

记者核实:昨天,记者来到大明·瀚泽苑小区,看到老物业仍在小区服务。“门禁系统形同虚设,环境卫生也不过关,不少业主都对这家公司不满意。”叶先生告诉记者,去年11月19日,小区业委会备案成立,前期物业服务合同自动到期。

叶先生说,今年上半年,小区开始选聘新的物业公司。在招投标后,由6名业主代表组成评标小组,对招标企业综合评估并打分,最后确定3家候选物业公司。5月10日-18日,小区全体业主对3家物业公司进行投票,最终浙江颐景园物业有限公司入选。

“选择‘颐景园物业’是经过业主大会‘双半数’同意的。这是《物业管理条例》中的要求,我们都严格执行了。”叶先生拿出表决结果,上面显示:共有573户投了同意票,超过总户数872户的一半;投同意票的业主专有面积7.97万平方米,也超过建筑物总面积14.84万平方米的一半。

“没料到,社区牵头组建小区业委会时,起草的‘小区业主管理规约’里面还有个‘特别条款’,要求业委会三分之二以上委员在场并签字,才能签订物业服务合同。”叶先生说,正因为这个条款,在多次召开业委会会议时,9名委员中有5名不愿意到场签字,甚至有3人辞职。这让事情陷入了僵局。

老物业早该退场,却迟迟不退,新物业没有签约,也无法进场。作为业委会负责人,叶先生特别着急:“业主大会集体通过的决定,业委会只不过是代为执行,为何一定要三分之二委员在场并签字??#22791;?#35753;他百思不得其解的是,这一条款在《物业管理条例》中并没有出现,其设定的依据到底是什么?#26607;?#36275;不了人数,就不能签合同了吗?

部门回应:据叶先生说,他们多次向双渎社区、柯桥街道、柯桥区房管处反映过物业签约卡壳的问题,但至今没有得到解决。

记者采访了双渎社区党总支书记徐关元,他表示,这件事情社区处理不了,已上报给柯桥街道,街道还未给出反馈。他出示了一本柯桥区住房与城乡建设局2016年7月制定的“绍兴市柯桥区业主大会和业主委员会工作指导手册?#20445;?#24182;告诉记者,瀚泽苑的“管理规约?#26412;?#26159;依据这个来的。

柯桥街道城建办副主任薛江琦表示,“管理规约”是参考柯桥区住建局的指导手册制定的。此外,该小区的“业主管理规约”也通过了业主大会“双半数?#20445;?#19994;委会就要执?#23567;?#33509;不满足“业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大?#23882;?#31456;”的条款,就无法签订物业服务合同。

柯桥区房管处物业科杨水良科长说,指导手册是参考绍兴市房管处和其他地市的相关文本制定的。对于柯桥街道“?#28909;弧?#21452;半数’通过,业委会就要执?#23567;?#30340;说法,他也表示认同。

绍兴市房管处物业科吴翊说,不管“业主管理规约”示范样本如何,街道、社区、业主大会筹备组、小区业主都有义务进行监督和修改。她表示,像翰泽苑小区的情况,即使业委会委员辞职了,业委会自动解散,业主大会还?#24378;?#20197;授权社区代行业委会职责,与新物业公司签订合同。

针对“管理规约”示范文本中含有不?#35270;?#29616;阶段小区管理的条款,柯桥街道、柯桥区房管处、绍兴市房管处相关负责人均表示,下一步将对条款进行修订完善。

“示范文本是政府部门起草的,影响面大、传播力广,每一个条款都应当审慎设置、符合实际。”叶先生说。

律师分析记者就此事咨询了柯桥一家律师事务所,有关律师谈到,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》相关规定,业主大会通过“双半数”选聘新物业公司,那么业委?#23882;?#24403;与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。“法无规定不可为?#20445;?#25151;管、住建、街道等相关行政部门在拟定“业主管理规约”等样本时,应当谨防滥用行政权,增设限制或者抬高业委会管理小区门槛的条例。同时,他建议相关部门对业主委员会成员不胜任职责、随意辞职、辞职后补选?#36873;?#20219;期届满后难以?#26377;?#31561;问题加强监管,出台相关政策加以完善。


作者:记者 潘琼英 陈松 编辑:黄靖芳
 
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